Sachwert

I. Begriff:1. Synonym für ⇡ Reproduktionswert.

- 2. Im übertragenen Sinn: Von Geldwertschwankungen unabhängiges (die Inflation im Wert kompensierendes) Gut.

II. Bewertungsgesetz(§§ 83 ff. BewG): 1. Anwendungsbereich (⇡ Einheitswert für die Grundsteuer): Mit dem S. werden bewertet (⇡ Grundstücksbewertung): (1) Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, die durch besondere Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den nach dem Ertragswertverfahren (⇡ Ertragswert) zu bewertenden Ein- und Zweifamilienhäusern abweichen; (2) Geschäftsgrundstücke (und in Einzelfällen Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke), für die weder eine ⇡ Jahresrohmiete ermittelt noch die übliche Miete geschätzt werden kann. Hierunter fallen i.d.R. Fabrikgrundstücke, Warenhäuser, Lichtspielhäuser etc.; (3) Grundstücke mit Behelfsbauten oder mit Bauten, für die ein zur Anwendung des Ertragswertverfahrens notwendiger Vervielfältiger in den Anlagen 3 bis 8 zum Bewertungsgesetz nicht bestimmt ist; (4) die sonstigen bebauten Grundstücke wie z.B. Sporthallen, Bootshäuser etc.

- 2. Wertermittlung: Zur Ermittlung des Grundstückswerts wird zunächst ein ⇡ Ausgangswert errechnet, der den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der ⇡ Außenanlagen umfasst; dieser wird durch Anwendung einer Wertzahl an den ⇡ gemeinen Wert angeglichen. Die Werte der einzelnen Bestandteile des Ausgangswerts sind dabei getrennt zu ermitteln. (1) Als Bodenwert ist der Wert anzusetzen, der sich für den ⇡ Grund und Boden ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. (2) Bei Ermittlung des Gebäudewerts ist nicht von den tatsächlichen ⇡ Herstellungskosten, sondern von den Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1958 auszugehen (Baupreisgrundlage 1958; Baupreisindex 100). Durch Umrechnung dieses Werts nach den Baupreisverhältnissen im ⇡ Hauptfeststellungszeitpunkt (zz. 1.1.1964) ergibt sich der sog. Gebäudenormalherstellungswert. Von diesem können Wertminderungen wegen Alters (bis höchstens 70 Prozent) abgesetzt sowie ⇡ Abschläge wegen baulicher Mängel und Schäden gemacht werden. Der sich ergebende sog. Gebäudesachwert kann wegen besonderer Umstände ermäßigt (z.B. bei unorganischem Aufbau, wirtschaftlicher Überalterung) oder erhöht (z.B. wenn das Gebäude nachhaltig und entgeltlich für Reklamezwecke genutzt wird) werden. (3) Der Wert der Außenanlagen wird ähnlich dem Gebäudewert unter Ansatz der Herstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen 1958 und Umrechnung auf den Wert im Hauptfeststellungszeitpunkt unter Berücksichtigung von Wertminderungen, Ermäßigungen und Erhöhungen ermittelt. (4) Der nach diesen Grundsätzen gefundene Ausgangswert stimmt i.Allg. nicht mit dem gemeinen Wert des Grundstücks überein. Er muss ihm durch Anwendung von Wertzahlen angeglichen werden. Die Wertzahlen drücken das Verhältnis zwischen dem Sachwert und dem gemeinen Wert aus. Sie berücksichtigen die den Wert des Grundstücks beeinflussenden Umstände (Zweckbestimmung und Verwendbarkeit des Grundstücks innerhalb verschiedener Wirtschaftszweige unter Berücksichtigung der Gemeindegröße), liegen im Rahmen von 85 bis 50 Prozent des Ausgangswerts und sind durch eine Rechtsverordnung festgesetzt. (5) Mindestwert: Der Grundstückswert darf grundsätzlich nicht geringer sein als die Hälfte des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre (gemeiner Wert des Grund und Bodens). – Ausnahme: Kosten, die wegen des baulichen Zustandes von Gebäuden oder Gebäudeteilen für deren Abbruch entstehen, sind zu berücksichtigen. Sie können auch zu einer Unterschreitung des Mindestwerts führen.

- 3. Regelung für die neuen Bundesländer: Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte, die nach den Wertverhältnissen am 1.1.1935 festgestellt worden sind oder noch festgestellt werden (§ 129 I BewG).